El Senado dio media sanción al proyecto de ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que introduce cambios en los procedimientos de desalojo de inmuebles urbanos y rurales. Entre sus principales puntos, la iniciativa propone trámites judiciales más breves, nuevas condiciones para solicitar la restitución inmediata de una propiedad y modificaciones en las notificaciones. 

El texto todavía deberá ser aprobado por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.

Uno de los cambios centrales establece que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante juicio sumarísimo , es decir, a través de un procedimiento judicial más breve. Además, amplía quiénes estarán habilitados para iniciarlas: no solamente el propietario, sino cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado respecto del inmueble.

En el caso de los desalojos por falta de pago, para los inmuebles destinados a vivienda el proyecto incorpora al Código Civil y Comercial la obligación de realizar una intimación previa antes de iniciar un desalojo por falta de pago.

La norma establece que "si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida y otorgar para ello un plazo que no debe ser inferior a DIEZ (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, con especificación del lugar de pago".

La notificación podrá enviarse al domicilio denunciado por el inquilino en el contrato, ya sea físico o electrónico. Según el proyecto, "el diligenciamiento de la notificación podrá ser dirigido al domicilio denunciado en el contrato por el locatario, sea éste real o electrónico, se tiene por válido aún si el locatario se negara a recibir la notificación o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables a él".

Vencido ese plazo, o finalizado el contrato por cualquier otra causa, el locatario deberá restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar la acción judicial mediante el procedimiento más breve previsto por la legislación. 

El texto también fija una obligación para el dueño al momento de finalizar la locación: "En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario".

Qué ocurre si el propietario no recibe las llaves

El proyecto también busca resolver una situación que puede generar deudas adicionales para los inquilinos: la negativa del propietario a recibir las llaves una vez terminado el vínculo contractual. 

Ante esa situación, el locatario podrá realizar una consignación judicial. La iniciativa dispone que "en caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba las llaves del inmueble, este puede realizar la consignación judicial de aquellas, en cuyo caso los gastos y costas están a cargo del locador".

A su vez, establece que, si el procedimiento se realiza dentro de determinados plazos, dejarán de generarse alquileres y obligaciones accesorias desde el momento en que el propietario fue intimado a recibir las llaves.

"En ningún caso se adeudan alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los DIEZ (10) días hábiles siguientes a tal notificación, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de las llaves si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo", precisa el proyecto.

Entrega inmediata por ocupación o intrusión

Otro de los ejes de la reforma es la posibilidad de disponer la entrega inmediata del inmueble cuando exista ocupación precaria o intrusión.  El artículo 680 BIS establece que "el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria".

La iniciativa contempla además procedimientos específicos cuando el reclamo se origine en un cambio de destino del inmueble, deterioro, realización de obras nocivas o un uso abusivo o deshonesto de la propiedad. En esos casos deberá efectuarse un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas.

Durante ese procedimiento se deberá identificar a quienes se encuentren en el inmueble, consignando nombre, nacionalidad y documento, con intervención del Defensor Oficial.

Qué protección habrá para personas vulnerables

La propuesta incorpora, al mismo tiempo, una serie de resguardos cuando en el inmueble haya niños, adolescentes, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo. 

En esos casos deberán intervenir los organismos de protección correspondientes y el Ministerio Público Tutelar. El juez podrá conceder un plazo de hasta diez días para que se garantice una alternativa habitacional transitoria antes de concretar el lanzamiento.

Asimismo, la caución juratoria solo podrá admitirse cuando el derecho de quien reclama el inmueble resulte inequívoco y no existan terceros de buena fe. El magistrado también podrá exigir una fianza para responder por eventuales daños.

Cómo serán las nuevas notificaciones

El proyecto modifica además el régimen de notificaciones. Si no existe un domicilio especial constituido, la demanda podrá notificarse directamente en el inmueble que se pretende desalojar o mediante el domicilio electrónico correspondiente. 

El artículo 683 permite que el notificador identifique el inmueble por distintos medios, incluso mediante fotografías, y que solicite el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario.

También deberá identificar a los ocupantes, determinar qué vínculo mantienen con la persona demandada y dejar constancia de esa información.

Por su parte, el artículo 684 establece que la existencia del proceso deberá comunicarse a todas las personas que se encuentren en el inmueble, aunque no hayan sido individualizadas inicialmente en la demanda. La sentencia tendrá efectos sobre todos los ocupantes, estén presentes o ausentes.

Para cumplir con esas diligencias, podrá solicitarse el uso de la fuerza pública, el allanamiento del domicilio y la exhibición de documentos de identidad. El incumplimiento de las obligaciones previstas para la notificación será considerado una falta grave.

Desocupación anticipada y multas

En los procesos iniciados por falta de pago o vencimiento del contrato, el proyecto también contempla la posibilidad de obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria cuando el procedimiento y el plazo hayan sido previamente pactados. 

Sin embargo, se incorpora una sanción para evitar abusos: si se comprueba que quien promovió el desalojo ocultó información relevante para conseguir esa medida, podrá recibir una multa de hasta diez veces el valor del último alquiler, que será destinada a la contraparte.

Finalmente, la iniciativa introduce modificaciones sobre el mandamiento de lanzamiento. El oficial de justicia podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, disponer el allanamiento cuando corresponda y designar un depositario para los bienes muebles que permanezcan dentro de la propiedad.

De avanzar también en Diputados, el nuevo esquema implicará así procedimientos más rápidos para recuperar inmuebles , pero mantendrá requisitos previos en los alquileres destinados a vivienda y mecanismos específicos de protección para personas en situación de vulnerabilidad.